Госдума рассматривает законопроект об уточнении сведений ЕГРН без техплана

9 сентября 2026 года на рассмотрение Госдумы внесён законопроект № 1336436-8 о внесении изменений в Федеральный закон № 218 «О госрегистрации недвижимости». Он призван скорректировать положения об уточнении сведений из ЕГРН о ранее учтенных объектах. Ожидается, что обновленный закон существенно упростит жизнь миллионам собственников и изменит привычные алгоритмы работы кадастровых инженеров. Вместе со специалистами компании «Бизнес-Кадастр» разберемся, в чем суть инициативы, какие возможности она открывает и на что стоит обратить внимание.

Проблема, которую призван решить законопроект

До 1 января 2013 года — даты вступления в силу действующих правил кадастрового учета — площадь зданий, сооружений и помещений рассчитывалась по методикам Бюро технической инвентаризации. Они существенно отличались от современных стандартов. Например, в общую площадь квартиры тогда включались балконы и лоджии с определенными коэффициентами, а сегодня они не включаются в расчет. В результате сведения из ЕГРН по таким объектам часто не соответствуют их фактическим характеристикам.

По оценкам Росреестра, сведения о годе постройки отсутствуют почти у 6 млн зданий и сооружений, а данные о материалах стен — почти у 700 тыс. объектов. Эти пробелы напрямую влияют на качество кадастровой оценки и, как следствие, на налоговую нагрузку собственников.

Сейчас изменить площадь объекта в ЕГРН можно только в результате реконструкции с предоставлением разрешительной документации. Но нередки случаи, когда расхождение характеристик по факту и на бумаге вызвано не строительными работами, а сменой методики расчета. Обосновывать такую разницу разрешением на реконструкцию абсурдно, но у собственника выбор невелик: смириться с недостоверными данными в госреестре или согласиться на фиктивную реконструкцию.

В чем суть законопроекта об изменении ФЗ-218

Внесенный в Госдуму законопроект о корректировке правил учета недвижимости предлагает два ключевых изменения.

1. Уточнение площади объектов, поставленных на учет до 2013 года

Если расхождение между сведениями из ЕГРН и фактической площадью вызвано изменением методики расчета или ошибкой в техническом паспорте, изготовленном до 1 января 2013 года, собственник сможет уточнить площадь, просто подав заявление на кадастровый учет вместе с техническим планом. Главным условием его удовлетворения является совпадение поэтажного плана из архива Росреестра или БТИ с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером. Разрешение на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию для этой операции не требуется.

2. Внесение изменений в ЕГРН без техплана

Речь идет об уточнении года ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства и добавлении сведений о материалах наружных стен — критически важных для кадастровой оценки характеристик. Законопроект предусматривает два пути обновления этих данных:

• по заявлению собственника;
• по инициативе органа регистрации прав на основании документов, представленных бюджетными учреждениями, определяющими кадастровую стоимость.

Как отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский, инициатива Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству стала ответом на многочисленные запросы бизнеса об упрощении порядка изменения площади зданий и сооружений, уже внесенных в ЕГРН.

Что означают изменения закона 218-ФЗ для правообладателей

Для собственников недвижимости, поставленной на учет до 2013 года, нововведения означают более простой порядок уточнения сведений из ЕГРН. Вместо сложного доказывания реконструкции или оспаривания реестровой ошибки достаточно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план, а затем приложить его к заявлению на изменение сведений в ЕГРН. Если новый технический план объекта соответствует поэтажному плану из архива БТИ или Росреестра, уточнение пройдет в заявительном порядке.

Новая процедура особенно актуальна для владельцев квартир в домах 1970–2000-х годов постройки, где расхождения по площади встречаются наиболее часто. Судебная практика фиксирует разрывы, достигающие 100 квадратных метров для одного объекта. Такие диспропорции создают проблемы при сделках купли-продажи, ипотечном кредитовании и оценке объектов вторичного рынка.

Внесение сведений о годе постройки и материале стен без техплана — еще одно важное послабление. Эти параметры напрямую влияют на кадастровую стоимость. Их отсутствие в ЕГРН приводило к системным ошибкам в расчете налога на имущество: одни собственники платили завышенный налог, другие — заниженный. Теперь данные можно будет актуализировать в декларативном порядке без дополнительных затрат на подготовку документации.

Нюансы внесения изменений в ЕГРН, о которых стоит помнить

Упрощение процедуры уточнения сведений в ЕГРН не означает вседозволенности. Законопроект содержит механизмы защиты от злоупотреблений.

1. Риск маскировки самовольных построек

Недобросовестные собственники могут попытаться использовать новый механизм для легализации незаконных пристроек или реконструкций под видом уточнения площади по новому закону. Ключевым моментом здесь является совпадение с архивным поэтажным планом. Однако если последнего в архивах нет или он неполный, возникает пространство для манипуляций. В рамках рассмотрения законопроекта депутатам предстоит выработать механизм, позволяющий отличить добросовестное исправление ошибок от попыток обойти процедуру узаконивания реконструкции.

2. Налоговые последствия

Уточнение площади в сторону увеличения неизбежно повлечет пересмотр кадастровой стоимости. Собственнику стоит заранее оценить, насколько выгодно приводить данные из ЕГРН в соответствие с фактическими характеристиками. Но это касается случаев, когда фактическая площадь значительно превышает цифры из госреестра.

3. Технический план все равно необходим

Новые правила не отменят участие кадастрового инженера в уточнении площади — они лишь упростят процедуру, убирая избыточные требования. Основным документом, подтверждающим характеристики объекта, остается технический план.

Что означает новый порядок изменений в ЕГРН для кадастровых инженеров

Для профессионального сообщества законопроект № 1336436-8 открывает новое направление. Уточнение площади ранее учтенных объектов было «заморожено» из-за нормативных ограничений. Собственники, годами откладывавшие приведение документов в порядок, получат стимул обратиться к кадастровым инженерам.

Одновременно повышаются требования к качеству подготовки технического плана: от его точности и обоснованности будет зависеть, как быстро пройдет уточнение и будет ли оно удовлетворено. Основным критерием будет совпадение нового технического плана с поэтажным архивным. Кадастровому инженеру придется более внимательно работать с архивными данными.

Когда ждать изменений в закон ФЗ-218

Законопроект внесен в примерную программу осенней сессии Госдумы: до 15 октября по нему принимаются предложения и доработки. Точные сроки формирования окончательной редакции пока неясны. Но заинтересованность государства в снижении административных барьеров в сфере кадастрового учета четко прослеживается. За последние два года это уже второе крупное обновление: первым шагом стало введение технического плана для внесения сведений в ЕГРН о ранее учтенных объектах в 2025 году.

Компания «Бизнес-Кадастр» поможет с уточнением площади, сведений о годе постройки и материалах стен, а также с любыми другими вопросами кадастрового учета. Мы проанализируем документы, оценим перспективы внесения изменений в ЕГРН и подготовим технический план в соответствии с актуальными требованиями. Обращайтесь — мы сделаем процесс максимально простым и предсказуемым.