Градостроительный аудит

Правовой анализ территории направлен на выявление существующих или устанавливаемых ограничений, обременений или запретов на строительство на основе действующего законодательства или градостроительных документов.

Градостроительный аудит проводится:

• для понимания, что можно строить на участке, а что нельзя, можно ли проводить реконструкцию: определяются виды и параметры разрешенного в ПЗЗ строительства;
• для оценки возможности внесения изменений в ПЗЗ, а также какие изменения в ПЗЗ комиссия вероятнее всего рассмотрит и как их лучше обосновать;
• с целью выявить зоны с особыми условиями использования, отсутствующие в ЕГРН, определить вероятность ограничений, их правомерность и возможность оспорить;
• для проверки юридической чистоты участка: проверяются права продавца, количество собственников, интересы третьих лиц на землю или построенные на ней объекты; 
• для выявления рисков: чего ждать при проверках, как их успешно пройти, выявить проблемные или незарегистрированные объекты;
• чтобы оптимизировать платежи, например, снизить кадастровую стоимость или снизить размер земельного налога;
• чтобы получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

В рамках услуги юристы компании «Бизнес-Кадастр» проводят следующие мероприятия:

• Экспертный анализ документов. Специалисты проверяют большой объем данных для полного понимания перспектив использования территории, анализируют соответствие законодательству, нормам и регламентам. Юристы подробно изучают правоустанавливающие документы и их историю.
• Выявление рисков. Выявляется наличие обременений, а также ограничений. Обременения способны существенно отягчать условия владения или использования земли. Это могут быть долги по налогам, задолженности управляющим компаниям, сервитут, ипотека и другие обстоятельства. Ограничения могут частично или полностью накладывать запрет на хозяйственную деятельность. Например, когда участок целиком или частично находится в историко-культурной зоне. Игнорирование этих рисков в будущем может повлечь за собой штрафы или другие санкции со стороны проверяющих органов.
• Оценка рисков. Анализ ограничений и возможностей участка с учетом федеральных и городских программ. Проводится перед покупкой, позволяет заранее оценить перспективы строительства, риски его приостановки.
• Аудит на предмет возможности внесения изменений в ПЗЗ. Смена целевого назначения — сложная процедура, которая не всегда осуществима. Покупать землю с целью «подгонки под проект» — рискованное мероприятие, поэтому лучше до покупки узнать возможности изменения вида разрешенного использования (ВРИ).

Итогом проведенного аудита становятся:

• отчет с текстовыми сведениями, таблицами, чертежами с указанием наличия или отсутствия ограничений, а также планом по их устранению;
• план достижения желаемых технико-экономических характеристики и разрешенного использования;
• дорожная карта, которая подробно отражает план мероприятий по дальнейшей деятельности на участке и по устранению рисков.

В дорожной карте прописываются варианты использования земли с учетом результатов анализа. Документ позволяет оценить инвестиционную привлекательность запланированного строительства либо пересмотреть первоначальную стратегию использования территории.

Например, участок в новой Москве 2 га с ВРИ «для сельхозпроизводства» находится в зоне с индексом «Ф», строить там нельзя.

В данной ситуации дорожная карта может предполагать две стратегии:

1. Разработка концепции развития территории.

2. Изменение ПЗЗ для установления, например, вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и установления соответствующей плотности и высотности застройки.

Каждая стратегия раскрывается максимально подробно с этапами, сроками, ожидаемыми результатами, действиями в случае отказа уполномоченных органов вносить изменения.

Стоимость проведения градостроительного аудита зависит от целей проверки, степени детализации, необходимости запроса данных, а также застроенности ЗУ. Цены начинаются от 100 000 рублей.

Чтобы рассчитать стоимость проведения градостроительного аудита земельного участка, оставьте заявку на сайте.

Юристы нашей компании проведут градостроительный аудит в Москве перед покупкой участка, перед началом строительных работ и для других целей заказчика. По итогам анализа предоставляем развернутый отчет с порядком действий.

Как мы работаем?

• Уточняем ваши интересы: с какой целью необходима проверка, с какими неочевидными обстоятельствами можно столкнуться.
• Собираем сведения для анализа: градостроительные документы, сведения ЕГРН, размеры участка, фактическое использование, наличие подземных сооружений, инженерных коммуникаций, примерная кадастровая стоимость и другие данные.
• Отправляем запросы в уполномоченные органы, получаем консультации по интересующим вопросам.
• Оцениваем возможности и перспективы территории в зависимости от запроса. Например, допустимые объемы строительства, варианты оптимизации платежей, возможности изменения ВРИ.
• Выявляем риски и возможные проблемы, например, наличие самовольных построек.
• Оцениваем перспективы внесения изменений в ПЗЗ, обосновываем изменения, направляем предложение в комиссию.
• Составляем дорожную карту с вариантами использования территории и мероприятиями по устранению рисков.

По результатам анализа вы сможете действовать по той стратегии использования территории, которая для вас выгоднее всего. Вы узнаете, что можно построить на новом пустом участке, а что нельзя. Поймете, как оптимизировать затраты при использовании земли, как снизить риски, оцените потенциал ЗУ и его реальную стоимость.

Правовой анализ позволит вам не рисковать, полагаясь ни интуицию, а сразу оценить все возможности интересующей вас земли. Это поможет избежать штрафов, увеличения сроков сдачи, рисков сноса незаконно построенных объектов.

Все последующие услуги, которые потребуются для дальнейшей деятельности на земельном участке также можно заказать у нас.

Чтобы получить консультацию по вопросам правового анализа территории, оставьте заявку на сайте или позвоните нам по телефону.