Чтобы построить здание, у застройщика должны быть:

• участок в собственности или надлежаще оформленное доп. соглашение по договору аренды участка на право строительства;
• разрешение на строительство, что предполагает разработанную и согласованную проектную документацию, и согласование строительства с организациями, указанными в ГПЗУ.

После завершения строительства необходимо получить акт ввода в эксплуатацию и зарегистрировать объект в Росреестре.

Это идеальная картина и то, как должно быть

Но так ли все происходит на самом деле? 

Часто собственник участка строит без всяких разрешающих документов. Обычно это небольшие объекты коммерческого или некоммерческого назначения, расположенные в месте, не привлекающим внимание. Как пример, магазинчики и ларьки, которые были построены без надлежащего комплекта документов.

Также это могут быть объекты, строительство которых ведется параллельно с оформлением документов. Такая ситуация объясняется неповоротливостью госорганов и длительностью процедуры получения разрешения. Так часто происходит со строительством больших коммерческих объектов недвижимости.

Еще один распространенный вид — самовольная реконструкция. У здания появляются мансардные этажи, пристройки, всяческие надстройки, строятся дополнительные этажи в складских зданиях для увеличения полезной площади.

К самовольным относятся постройки, которые:

• находятся на чужом участке, то есть, не подтверждено право собственности, нет договора аренды;
• отсутствует доп. соглашение к договору аренды ЗУ на право строительства;
• построены без получения разрешительных документов;
• возведены на участке, где строить нельзя; 
• построены с нарушением норм и правил.

А теперь представим ситуацию. На момент начала строительства собственник оформил документы, после чего построил здание на участке. Через какое-то время в законодательстве произошли изменения и на данный участок наложили ограничения. Будет ли существующая постройка признана незаконной? Если на момент начала строительства не было никаких ограничений, то признать постройку незаконной чиновники не имеют права. Такие ситуации не редкость, и порой они решаются только в суде.

Легализовать самовольную постройку можно, если подтверждено соответствие объекта требованиям безопасности.

Это значит, что строение не должно представлять опасности, должно соответствовать санитарно-гигиеническим нормативам, требованиям ГрК РФ, быть возведено согласно строительным нормам и правилам. Для легализации понадобится получить экспертные заключения, технический план, согласовать вопросы с соседями, получить все необходимые заключения уполномоченных ведомств. После получения и сбора документов, нужно подтвердить соответствие требованиям.

Есть два основных способа признания самостроя законным. Первый заключается в обращении в ГЗК и подразумевает административный порядок легализации. Второй способ подразумевает узаконивание через суд — проводится в том случае, когда власти подают исковое заявление и собственнику приходится защищать свои права.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

1. Узаконивание через ГЗК.

 Этот вариант занимает меньше всего времени и считается наиболее эффективным. Собственником составляется и подается заявление с просьбой рассмотреть сохранение объекта таким, каким он на текущий момент существует. После приема заявления Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) обследует постройки и участок, взаимодействует с другими инстанциями.

 ГЗК принимает решение в рамках заседания рабочей группы. По итогам может быть вынесено два варианта решений:

• объект может быть сохранен, необходимо пройти мероприятия, направленные на узаконивание, и оплатить штраф;
• если обнаружены нарушения, дело передается в суд с требованием о возвращении объекта в первоначальный вид или о его сносе.

Если правильно пройти процедуру, то перед Правительством Москвы и Росреестром вы будете полностью «чисты». Да, штраф заплатить придется, но это лучше, чем риск сноса здания за ваш же счет.

Проблемы зачастую возникают из-за того, что градостроительная деятельность города слишком закрыта. Те, кто готов заплатить штраф и принять меры по легализации, зачастую просто не знают, куда обратиться.

2. Узаконивание в арбитражном суде.

Данный способ подразумевает защиту прав собственника, если вопрос не удалось решить в административном порядке. Судебные разбирательства начинаются, если на собственника подан иск от Департамента городского имущества, согласно постановлению 819-ПП. К суду следует прибегать только тогда, когда есть реальный шанс разрешения проблемы в пользу владельца здания. В процессе потребуется доказать, что самострой может быть узаконен, либо действия властей в данном случае неправомерны. По итогу выдается судебное решение об отказе в удовлетворении иска о признании объекта самостроем.

После выигранного дела в Арбитраже необходимо обратиться в Мосгорсуд и признавать пункт Приложения 2 819-ПП недействительным.

Постановление № 819-ПП было утверждено Правительством Москвы в 2013 году. Документ определяет порядок взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы в рамках предоставленных им полномочий по выявлению и пресечению фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков.

Столь острая необходимость в легализации объектов возникла с момента взятия курса органов власти на проведение кампаний для пресечения самовольного строительства.

ГИН города Москвы регулярно проводит мероприятия по выявлению самостроя. Если на подконтрольной территории будут обнаружены проблемные объекты, владелец получает предписание на устранение нарушений. Факт нарушения фиксируется и попадает в ДГИ, после чего объект попадает в список приложения №2 819-ПП, далее в Росреестре блокируются все сделки с этим объектом.

После того, как адрес оказался в перечне 819-ПП, направляется заявление в суд, чтобы признать объект самовольной постройкой.

Одни собственники возводят незаконные постройки в надежде, что до них никто не доберется. Другие соблюдают все нормы и правила, но в процессе меняются законы и участок становится непригодным для строительства. Третьи допустили ошибку в документах и теперь вынуждены исправлять последствия. Неважно, какова причина того, что здание признано самостроем, последствия для всех одинаковы.

Строительство на незаконных основаниях может повлечь следующие негативные последствия:

• штрафные санкции — в процентном соотношении от кадастровой стоимости участка;
• невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию;
• невозможность регистрации и продажи объекта;
• прекращение аренды, если участок арендован у города;
• необходимость сноса постройки;
• невыплату компенсации при сносе.

Если вы столкнулись со сложностями, не можете признать постройку законной, на вас составили иск, обратитесь в нашу компанию. Специалисты «Бизнес-Кадастр» помогут разобраться с любыми сложностями и найдут оптимальный способ решения.

В большинстве случаев самостоятельные попытки узаконить постройку оказываются провальными. А все почему? Недостаточное знание законодательства, непонимание порядка прохождения процедуры, сложности с получением разрешительной документации — все эти обстоятельства усложняют процесс. И самое разумное в данной ситуации — обратиться за помощью к экспертам.

Услуги, которые мы оказываем:

• Легализация самостроя через ГЗК. Если строение попадает под 819-ПП либо имеет основания в этом перечне оказаться, возможна легализация самостроя в Москве в административном порядке через ГЗК. По результатам заседаний комиссии выносится решение о проведении узаконивания с выплатой штрафа.
• Защита в Арбитражном суде. Если не получилось добиться легализации административным путем, дело рассматривается в суде. Защита в суде может потребоваться и тогда, когда объект по каким-то причинам попал в списки 819-ПП и собственник получил иск от Департамента городского имущества. Правильное прохождение процедуры позволит сохранить здание и добиться внесения правильных данных в ЕГРН.
• Подготовка буклетов АГР. В процессе узаконивания требуется разработка АГР для претерпевшего изменения объекта. В каждом населенном пункте существуют свои требования, которым должна соответствовать постройка. 

Сроки узаконивания через ГЗК обычно составляют около года, чем сложнее ситуация, тем дольше длится процедура. Легализация через суд всегда занимает больше времени.
Стоимость услуг зависит от сложности ситуации и количества необходимых работ.

Обратившись в нашу компанию, вы получите полный комплекс услуг по легализации самостроя в Москве или Московской области, помощь в подготовке разрешительных документов и сопровождение дела в суде. Чтобы получить консультацию, оставьте заявку на сайте.