Юридическая проверка недвижимости

Юридическая проверка недвижимости перед покупкой

Мы часто встречаемся с проблемными объектами у новых собственников уже после покупки недвижимости. Например, им приходится узаконивать перепланировку или реконструкцию после предыдущих собственников, о чем не было известно во время покупки. Зачастую поверхностного анализа данных об объекте недостаточно, и потом вскрываются проблемы, требующие переоформления документов, согласований, вплоть до того, что на объекте нельзя осуществлять задуманную деятельность. Чтобы такого не произошло, сделайте тщательную проверку до приобретения недвижимости.

Компания «Бизнес-Кадастр» оказывает услуги юридической проверки недвижимости в Москве. Мы проверяем продавца, наличие документов на объект и участок, правильность их оформления, наличие незаконных перепланировок. По результатам проверки расскажем, что можно сделать, если вы все же решите купить проблемный объект.

Когда нужна проверка юридической чистоты недвижимости

Однозначно, проверка недвижимости на юридическую чистоту должна проходить перед покупкой. Только так вы приобретете юридически чистый объект или будете понимать, сколько времени и денег придется вложить, чтобы привести недвижимость и документы в порядок.

Что можно обнаружить при проверке:

1. Наличие объекта в 819-ПП — постановлении об объектах самовольного строительства.

2. Существующие и возможные причины приостановок сделки купли-продажи в Росреестре.

3. Дополнительные траты, которые могут возникнуть при приведении документов в порядок. Здесь появляется вопрос — готовы ли вы нести дополнительные расходы.

Какие документы понадобятся для проверки юридической чистоты недвижимости:

В первую очередь, наша команда юристов анализирует документы. Можно попросить продавца предоставить документы для проверки юридической чистоты недвижимости, но мы предпочитаем сами запрашивать документацию из уполномоченных органов, в частности, выписку из ЕГРН и документы БТИ. Мы получаем свежие выписки и достоверные сведения от государственных исполнительных органов.

Что нужно юристам для анализа:

1. Выписка из ЕГРН на объект и выписка на земельный участок. В документе обращаем внимание на дату, которая должна быть актуальной. Также важно посмотреть, есть ли какие обременения, связанные с использованием объекта недвижимости, к примеру, ипотека, сервитут, долгосрочная аренда. Обязательно проверяется, стоят ли на учете помещения в здании, на которые не оформлено право собственности. Лучше, чтобы таких помещений не было, так как их нужно будет снимать с учета. Необходимо узнать, какие сделки совершались за все время существования объекта, были ли прекращены обязательства по предыдущим сделкам, накладывались ли аресты и были ли они завершены. Анализ цепочки сделок позволит оценить, как история объекта может прямо или косвенно отразиться в будущем.
   В отношении земельного участка важно проверить, стоит ли участок на учете, иначе придется его ставить самим, а это дополнительные расходы. Если участок стоит на учете, проверяем, уточнены ли координаты ЗУ в соответствии с нормативной точностью. Также проверяем вид разрешенного строительства, нужно чтобы он соответствовал фактическому назначению вашего объекта.

2. Документы БТИ. Нужно проверить, есть ли красные линии, которые говорят о перепланировке или реконструкции. Если красных линий нет, но вы знаете о проведенной перепланировке, нужно запросить на нее документы и проверить согласования. Например, если вы покупаете нежилое помещение в жилом доме, вам понадобится согласование Мосжилинспекции. В большинстве случаев в коммерческих помещениях проводятся перепланировки, поскольку собственники или арендаторы переделывают его под себя. Но, далеко не всегда они правильно оформлены, так как многие не хотят тратить на это время и деньги.

3. Учредительные документы. Если вы покупаете недвижимость у юридического лица, проверяем полномочия продавца совершать сделку: устав, внутренние документы. Дополнительно проверяем надежность продавца на сайтах судов на предмет долгов, проверяем, не открыта ли процедура банкротства, проводим проверку иных недобросовестных действий юридического лица. Аналогичная проверка проводится и в отношении физического лица.

4. Иные правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, наследования, дарения. Если продавец сам строил здание, понадобятся акт ввода объекта в эксплуатацию, проектная и разрешительная документация. Также проверяем, подключены ли водоснабжение, теплоснабжение, электричество, и на каких условиях это сделано.

Услуги юридической проверки объекта недвижимости

Перечисленный список документов — это еще не всё, что нужно изучить. Нам важно тщательно проверить сам объект — здание или помещение, которое вы хотите приобрести.

Что для этого нужно сделать:

• сверить площади во всех документах, они должны совпадать в выписке из ЕГРН и в документах БТИ;
• проверить фактическую планировку — правильно ли расположены перегородки, дверные, оконные проемы, чтобы понимать, насколько большие предстоят траты, чтобы узаконить расхождения;
• проверить, уточнены ли координаты здания в Росреестре, если нет, покупателю придется самому уточнять;
• проверить кадастровую стоимость, от которой зависит размер налога, чтобы ваша ожидаемая выгода от объекта превышала размер налога.

Юридическая проверка земельного участка перед покупкой

Земля как объект недвижимости может продаваться как с объектами, так и без них, при ее покупке нужно провести тщательную проверку документов.

В услугу юридической проверки земельного участка перед покупкой входит:

• Анализ выписки из ЕГРН. В документе указываются владельцы участка, вид зарегистрированного права, основание для регистрации и дата. Насторожить может череда быстрых продаж — одна за другой, а также заниженная стоимость. Это зачастую говорит о недобросовестности продавца, а также начатой в отношении продавца процедуре банкротства.
• Проверка соответствия фактической площади и указанной в ЕГРН. Важно, чтобы было проведено межевание и установлены границы.
• Проверка ограничений на строительство. Анализ выписки из ПЗЗ позволит узнать, можно ли строить на земельном участке и какие есть ограничения. В выписке указывается территориальная зона, вид разрешенного использования, параметры допустимого строительства.
• Анализ учредительных документов продавца участка, проверка исполнительных производств.

Стоимость юридической проверки недвижимости

Цены на наши услуги для физических и юридических лиц представлены на сайте. Итоговая цена на юридическую проверку недвижимости зависит от вашего запроса и сложности ситуации.

Мы сторонники прозрачного ценообразования, поэтому исключаем необоснованные траты. Чтобы рассчитать стоимость, обратитесь к менеджерам «Бизнес-Кадастр».

Заказать юридические услуги проверки недвижимости

Многие интересуются, можно ли самим проверить недвижимость перед покупкой. Конечно, можно, и многие так делают. Но, когда не хватает знаний и опыта в этом вопросе, легко пропустить детали, которые в будущем обернутся для вас серьезными ограничениями и затратами. Мы не хотим никого пугать, напротив, всегда желаем клиенту, чтобы с объектом было все в порядке изначально. Но лучше заказать аудит объектов недвижимости, потратить относительно небольшую сумму, и убедиться, что все хорошо, чем потом тратить огромные суммы и время, если обнаружатся проблемы.

Почему стоит обратиться в «Бизнес-Кадастр»:

• в штате компании работают юристы с большим опытом, а также другие специалисты, чья помощь может понадобиться для проверки;
• у каждого специалиста своя четкая роль и свои должностные обязанности, что сокращает сроки выполнения работ;
• не боимся сложных ситуаций, к нам часто обращаются клиенты, которые сами покупали здание или помещение, а потом сталкивались с проблемами, мы поможем исправить ситуацию;
• прозрачный прайс — заказчик всегда знает, сколько и за что платит;

По итогам проверки вы будете понимать:

• насколько надежен продавец и есть ли у него право продавать имущество или сдавать его в аренду;
• нет ли обременений — ипотека, долгосрочная аренда;
• не является ли объект самостроем;
• можно ли узаконить перепланировки, насколько это проблематично и к каким последствиям приведет, если оставить все как есть;
• нужно ли вкладываться в эту недвижимость, если выявлены проблемы, легко ли их устранить и сколько это будет стоить.

На основе проверки вы сможете решить, покупать данную недвижимость или найти другой вариант.

Чтобы получить консультацию, оставьте заявку на сайте, позвоните по телефону или отправьте запрос на электронную почту.