Оформление технического плана на здание

Какую информацию содержит технический план здания:

Технический план здания содержит все сведения о строительном объекте, завершенном или строящемся. Эти сведения необходимы для регистрации его в ЕГРН. Кроме того, техплан может содержать информацию о перепланировке, которая ранее уже была зарегистрирована в кадастровой службе.

В каком виде оформляется:

• Текстовый документ, содержащий информацию о недвижимости и сведения для постановки на кадастровый учет.
• Графический документ, содержащий схемы расположения здания непосредственно относительно соседних строений. Включает в себя планы помещений, которые находятся в самом здании.

Необходимость оформления:

Оформление техплана зависит от функционального использования здания и его вида. План должен содержать все характеристики: геолокацию, проектную документацию, сроки ввода в эксплуатацию и др. Без технического плана регистрация объекта недвижимости (на любой стадии завершения) невозможна, без него эксплуатация здания будет противоречить законодательству РФ. Работу по составлению плана может вести только аккредитованный на этот вид услуг специалист. Инженер начинает работу со сбора и анализа данных о расположении объекта, начинающихся с нуля (от земли). Проверяет информацию о геометрических параметрах объекта (высота, длина, ширина, расчет углов). Все эти сведения – неотъемлемая часть технической документации, без которой постановка объекта на кадастровый учет невозможна.

В случае незавершенного строительства в техпаспорт вносят информацию на основании технической документации проекта, составленного в БТИ. Стадию незавершенного строительства констатирует инженер кадастровой службы, исходя из произведенных замеров. При отсутствии документов информация вносится в декларацию, которую заверяют заказчик и застройщик. Декларация в таких случаях – обязательный документ в общем пакете технической документации. В техплан квартиры включаются графические изображения, отображающие расположение квартиры в многоэтажном доме. Необходим он для регистрации жилплощади, для купли-продажи и других операций с объектом.

Какие документы необходимы:

В случае ввода в эксплуатацию готового объекта необходимы следующие документы:

• разрешение на строительство;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• проект здания.

Для регистрации недвижимости:

• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• правоустанавливающие документы на земельный участок.

Координаты здания, как понять, уточнены ли они?

Определяют положение объекта строительства на участке земли координаты, которые представляют систему характерных точек. Нормирует такую деятельность статья 14 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015. Этот документ является основополагающим с точки зрения выполнения процедуры, обеспечивающей кадастровый учет и регистрацию объекта недвижимости путем составления технического плана.

Для уточнения координат здания, сооружения, проводятся кадастровые работы по определению их характерных точек контура. Под ними понимаются места, где изменяется направления прямых линий. Для объекта недвижимости  – это любые изменения в контуре здания (выпуклости, углы, вогнутости).

Получение данных о координатах

Определение положения объекта по координатам имеет ряд особенностей:

• проводятся кадастровые работы на земельном участке и на самом объекте;
• выполняются действия только высококвалифицированными экспертами – кадастровыми инженерами, обеспеченными квалификационным аттестатом;
• определяются координаты сооружения, здания, объекта с использованием инженером способов, которые предусмотрены действующими нормативными документами, в которых регламентируется и точность выполнения работ по установлению координат;
• перенесение полученных данных в камеральные условия, их дальнейшая обработка и включение в технический план конкретного здания, объекта недвижимости.

Технический план является основой для проведения процедуры постановки объекта на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. Информация заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому точность проведенных измерений, обмеров имеет решающее значение и поэтому кадастровый инженер должен в определенные моменты проверять, уточнять соответствие координат действительному положению. Нормативная точность и применяемые методы регламентированы Приказом Минэкономразвития РФ №90 от 01.03.2016.

Методы, использующиеся для установления координат с определенной нормативами точностью:

• геодезический;
• спутниковых и измерений и аэрофотосъемки;
• фотограмметрический;
• картометрический;
• аналитический.

Какой именно метод оптимально подходит для конкретного строения определяет кадастровый инженер.

Когда уточняются координаты объекта недвижимости

Границы здания подлежат уточнению в том случае, когда ему присвоен кадастровый номер и имеется подтверждение права собственности, но отсутствует в ЕГРН информация о границах и координатах угловых точек поворота, либо их точность определения не соответствует приказу Минэкономразвития №90 от 01.03.2016. Кроме того, кадастровый инженер проводит действия по уточнению координат в случаи обнаружения реестровой ошибки в сведениях, представленных в ЕГРН. Причиной ошибок может быть использование масштаба недостаточной точности. Например, вместо положенных по нормативным документам погрешности в 0,1 метров, некоторые масштабы (1:2000) дают точность в пределах 2-4 метра. Кроме того, может не учитываться некоторые детали, как то подземные части, неконструктивные элементы. Для уточнения информации необходимо воспользоваться двумя официальными источниками:

• выпиской из ЕГРН;
• кадастровым планом территории.

До 2017 года на объект выдавался кадастровый паспорт по запросу заинтересованного лица или правообладателя, а после января 2017 выдается только выписка из ЕГРН. Выписка содержит сведения:

• полную информацию о площади, кадастровом номере, технических характеристиках;
• данные о правообладателе и обременениях.

Но более информативным документом является кадастровый план территории (КПТ), где содержатся сведения о координатах объекта и о том, когда проводилась последняя проверка их достоверности. Кадастровый план территории может быть как в бумажном виде, так и в электронном формате.

Рис. 1. Уточнение координат по КПТ

Если возникли сомнения в точности координат и их соответствия истинным значениям кадастровый инженер проводит геодезическую съемку с определением фактических координат объекта. Затем он составляет технический план с корректными координатными данными и на основании технического плана вносятся изменения в ЕГРН.

Зачем уточнять координаты здания?

Нередки случаи, когда фактические координаты здания расходятся с его положением согласно сведениям ЕГРН. Это может являться серьезным нарушением, которое воспрепятствует проведению ряда действий с недвижимостью, в том числе и юридических процедур.

Причины, по которым необходимо уточнение координат объекта недвижимости

Кадастровый инженер осуществляет действия по уточнению координат, когда планируются мероприятия:

• осуществление сделки купли-продажи, чтобы подтвердить ее законность, поскольку в противном случае она будет недействительной и обе стороны могут понести убытки;
• заключение и продление договора аренды объекта недвижимости, потому что орган местной исполнительной власти может не продлить или заключить договор;
• заказчику требуется точность определения координат здания выше той, которая указана в выписке из ЕГРН.

 Кроме того, уточняются координаты в ряде случаев:

• отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек, хотя все характеристики и параметры внесены на основании предоставленного технического плана;
• при внесении координат точек, которые определены с точностью меньше нормативных требований и по ним нет возможности установить реальное положение объекта на участке;
• при необходимости исправления реестровой ошибки в части указания координат поворотных точек в ЕГРН.

Рис. 2. Расхождение между контурными линиями, полученными в ходе геодезической съемки (четные линии) с данными из ЕГРН (красные линии)

Действия кадастрового инженера по уточнению координат строения

Используя оптимальные для конкретного здания геодезические или иные методы (спутниковая съемка, фотограмметрический, картометрический, аналитический метод) инженер определяет действительные значения координат исследуемого объекта в характерных точках и сверяет данные с информацией по выписке из ЕГРН. При установлении прямоугольных координат на плоскости используются информация с пунктов государственной геодезической сети и опорных межевых сетей и базовых станций. Для проверки истинности данных от геодезических служб, используется информация от спутников и данные аэросъемок. Они более полно отражают точность, поскольку обработка данных осуществляется с использованием специального программного обеспечения.

При расхождении, он составляет новый технический план с указанием измеренных координат с точностью, регламентированной нормативными документами (218-ФЗ). Для здания величина погрешности составляет 10 сантиметров. Только такая точность позволяет определить истинное местоположение задания на территории земельного участка. Чтобы точность соответствовала нормативным требованиям, кадастровый инженер вычисляет среднеквадратическую погрешность.

 Уточнение координат здания – это ответственная работа, которая требует от кадастрового инженера высокого профессионализма, современных знаний, опыта и практических навыков. Немаловажным фактором является обеспеченность инженера профессиональным оборудованием, новейшими приборами, которые позволяет выдержать требуемую точность проведенных измерений.