Что такое ПЗЗ:
Правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (далее – ПЗЗ).
Документ состоит из графической и текстовой частей, определяющих правовой режим территории, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
ПЗЗ утверждены Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, порядок внесения изменений в ПЗЗ определен положениями Постановления Правительства Москвы от 17.05.2018 № 457-ПП.
В каких случаях необходимо вносить изменения в ПЗЗ
- Установление или изменение границ территориальных зон и подзон (для существующих или подлежащих образованию земельных участков);
- Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (когда границы территориальной зоны соответствуют границам земельных участков, но не предусматривают необходимые виды разрешенного использования);
- Установление или изменение параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Сложности, которые возникают при оформлении земельно-правовых отношений с городом
Зона сохраняемого землепользования установлена для более чем 80% территории города. Правообладатели объектов капитального строительства, расположенных в границах такой зоны, лишаются возможности оформить земельно-правовые отношения с городом, в случае если необходимый для эксплуатации здания/сооружения земельный участок не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет ранее.
Территориальная зона с индексом “Ф” не предусматривает установление основных видов разрешенного использования для образуемых земельных участков, а подтверждает ранее установленные виды разрешенного использования, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН, и не позволяет их изменить без внесения изменений в ПЗЗ.
Интересы застройщика в случае внесения изменений в ПЗЗ должны соответствовать интересам города, быть наименее обременительными для транспортной, социальной и иной инфраструктуры, в связи с чем, строительство/реконструкция объекта должно создавать положительную динамику для всех субъектов правоотношений (города, жителей, застройщиков и иных лиц): новые рабочие места, развитие инфраструктуры, благоустройство территорий, строительство социальных объектов, создание инвестиционной привлекательности и иное.
О процедуре внесения изменений в ПЗЗ
Данный вопрос рассматривается Градостроительно-земельной комиссией города, городской (окружной) комиссией, Москомархитектурой, с учетом мнения отраслевых органов власти города Москвы и публичных (общественных) слушаний.
Для обоснования необходимости корректировки ПЗЗ необходим грамотный подход к анализу территории, формированию территориальной зоны, подготовке текстовых и графических материалов, а также требуется контроль прохождения/рассмотрения заявления на всех его этапах.
Почему ООО «Бизнес-кадастр»
Внесение изменений в ПЗЗ – достаточно сложный процесс. Наши специалисты обладают всеми необходимыми знаниями, умениями и опытом, позволяющими оценить градостроительный потенциал территории, подготовить графические и текстовые материалы и обеспечить сопровождение предложенных изменений на публичных слушаниях и в уполномоченных органах власти города Москвы.
