Проект межевания территории (ПМТ): что это и почему собственнику важно о нём знать?

Проект межевания территории предназначен для рационального планирования и упорядочения земельных участков. В нем определено их местоположение, размеры, границы, конфигурация. Многие собственники знают об его существовании, но сталкиваются только в сложных бюрократических ситуациях. Расскажем, что это и зачем нужно, как получить проект межевания территории и как им пользоваться.

Что такое ПМТ с точки зрения закона?

Согласно Градостроительному кодексу РФ ПМТ является одним из обязательных документов по планировке территории наряду с проектом планировки (ППТ). Проще говоря, ПМТ - это «генеральный план» для целого квартала, района или массива застройки. Он определяет, как будет выглядеть территория в будущем: где пройдут дороги и тротуары (красные линии), где будут располагаться новые участки, а где изменятся границы существующих. В отличие от межевого плана, который касается одного конкретного надела, ПМТ охватывает большую территорию и задает правила для всех её собственников.

Из чего состоит ПМТ?

Проект межевания территории состоит из нескольких частей.

• Текстовая. Содержит пояснительную записку, обоснование решений, характеристики территории, описание границ и расчеты.
• Графическая (чертежи). Самая важная  часть для собственника:

• Красные линии — границы территорий общего пользования: дороги, парки, скверы, линии электропередач (строить за ними или на них свои объекты нельзя);
• Линии отступа — определяют расстояние от красных линий, где разрешено возводить здания.
• Границы образуемых и изменяемых земельных участков — то, как будут выглядеть наделы после утверждения ПМТ.

Чем ПМТ отличается от межевого плана?

ПМТ и межевой план — это документы разного уровня и масштаба.

Простыми словами: ПМТ - это «конструктор», по которому собирается территория, а межевой план - это «инструкция по сборке» для одной конкретной детали. Без утвержденного ПМТ нельзя сделать межевание для собственников и сделать межевой план.

В каких случаях ПМТ обязателен?

Закон четко определяет ситуации, когда без ПМТ не обойтись. Основные случаи перечислены в ст. 11.3 Земельного и в ст. 41 Градостроительного кодекса.

• Образование участка на территории СНТ или ОНТ. Для выдела надела конкретному садоводу или огороднику сначала должен быть утвержден ПМТ всей территории товарищества.
• Выдел участка из земель, предназначенных для комплексного жилищного строительства.
• Необходимость установления или изменения красных линий.
• Строительство или реконструкция линейных объектов: дорог, трубопроводов, линий электропередач.
• Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд при возведении  социально значимого объекта.

В любом из вышеперечисленных случаев схема расположения на кадастровом плане не поможет – нужен именно ПМТ. Ниже расскажем, как сделать проект межевания территории и почему собственнику важно о нем знать.

Почему собственнику важно знать о ПМТ?

Игнорирование существующего ПМТ может привести к следующим проблемам.

Невозможность узаконить границы и распоряжаться участком

Если у вас есть участок с неустановленными границами, и Вы решаете им распорядиться: продать, подарить или построить на нем дом, нужно провести межевание и поставить участок на кадастровый учет. Но, если для вашей территории не утвержден ПМТ, кадастровый инженер не сможет изготовить межевой план, а Росреестр - внести сведения о границах в ЕГРН. Сделка сорвется, а строительство станет незаконным

«Сюрпризы» с красными линиями

Один из самых неприятных - это, когда часть участка пересекает красная линия. Она означает, что эта земля относится к территории общего пользования. Приватизировать, построить здание или огородить забором такой участок противозаконно. Узнать о таких линиях можно только из утвержденного ПМТ.

Споры с соседями и муниципалитетом

Отсутствие четкого ПМТ дает соседям право также претендовать на участок, а муниципалитету прибрать к рукам «бесхозную» землю. Наличие утвержденного проекта межевания — это главный аргумент в суде или в спорах с администрацией.

Как получить, сделать и внести изменения в ПМТ?

Вопросов с изготовлением и использованием проекта межевания территории возникает множество. Ответим наиболее популярные.

Как получить проект межевания территории?

Утвержденный ПМТ является общедоступным документом. Получить его можно следующим образом.

• Проверить на официальных сайтах. Например, в Москве информация об утвержденных ПМТ публикуется на карте Москомархитектуры.
• Направить официальный запрос в местную администрацию или Департамент городского имущества (для Москвы).
• Заказать выписку в специализированных геоинформационных системах.

Если утвержденного проекта нет, его нужно разработать. И здесь возникает вопрос: как сделать проект межевания территории?

Как сделать проект межевания территории?

Разработка ПМТ — это сложная и дорогостоящая процедура, которая проводится в несколько этапов и занимает от 4 до 7 месяцев.

• Инициация. Получение решения местной администрации о разработке ПМТ.
• Подготовка. Сбор исходных данных, геодезические изыскания, анализ территории.
• Разработка. Непосредственное создание текстовой и графической частей документа.
• Согласование. Проверка проекта в ведомствах (архитектура, экология, охрана памятников и др.).
• Публичные слушания. Обязательный этап для большинства проектов, где жители могут высказать свои замечания.
• Утверждение. Окончательное утверждение главой местной администрации.

Инициировать разработку ПМТ может как муниципалитет, так и заинтересованное лицо (собственник, застройщик). В последнем случае все расходы ложатся на него и сильно зависят от площади и сложности территории.

Как внести изменения в проект межевания территории?

Иногда возникает необходимость скорректировать уже утвержденный документ. Например, при изменении планировки района или уточнении границ конкретных участков.

Процедура внесения изменений в проект межевания территории, в целом повторяет процесс его создания и включает следующие этапы.

• Подготовка обоснования. Необходимо доказать необходимость изменений.
• Разработка проекта изменений. Специалисты готовят новый чертеж и обновляют текстовую часть.
• Согласование и утверждение. Изменения проходят тот же путь согласования, что и первичный документ. В некоторых случаях публичные слушания могут быть сокращенными.

Ошибки на любом этапе — от проверки ПМТ до внесения в него изменений — могут обернуться длительными судебными тяжбами и солидными затратами.

Разработка проекта межевания территории от компании «Бизнес-Кадастр»

Компания «Бизнес-Кадастр» уже более 12 лет помогает собственникам и бизнесу решать самые сложные задачи по межеванию участков. Мы предлагаем полный цикл услуг по межеванию для собственников в целях объединения, перераспределения, раздела участков, уточнения и выноса границ, регистрации права собственности и т.д.

• Анализ и консультирование: проверим, утвержден ли ПМТ на вашу территорию, и разъясним все риски.
• Подготовка межевых и технических планов на основании утвержденного ПМТ.
• Представительство в государственных органах. Мы сами подаем все необходимые документы и защищаем ваши интересы.

Мы поможем сделать, получить и внести изменения в проект межевания территории, минимизируя риски и экономя ваше время. Команда «Бизнес-Кадастра» - это не просто коллектив дисциплинированных исполнителей, а надежный партнер, работающий на результат. Отправьте нам сообщение или перезвоните - ответим, подскажем, согласуем и разработаем вам правильный проект межевания или скорректируем имеющийся.