Комплексная проверка территории, подлежащей застройке

Правовой аудит территории позволяет выявить существующие или устанавливаемые ограничения, обременения или запреты на строительство, согласно действующему законодательству или градостроительным документам.

Правовой аудит территории проводится, чтобы:

• Узнать, что можно строить на участке, можно ли проводить реконструкцию. Определяются виды и параметры строительства, разрешенного согласно ПЗЗ.
• Оценить, есть ли перспективы внесения изменений в ПЗЗ. Определяется, какие изменения в ПЗЗ с большей вероятностью будут рассмотрены комиссией и как лучше обосновать целесообразность изменений.
• Выявить зоны с особыми условиями использования, не зафиксированные в ЕГРН, определить ограничения, которые могут быть с этим связаны, а также понять, насколько правомерны ограничения и можно ли их оспорить.
• Проверить юридическую чистоту участка. Если речь идет о покупке, то важно проверить права продавца, количество владельцев, а также интересы третьих лиц на землю или объекты на ней расположенные.
• Оптимизировать платежи: снизить кадастровую стоимость, применить льготные режимы.
• Выявить риски. Оценить, чего ждать при проверке контролирующими органами, как успешно пройти проверку, выявить проблемные или незарегистрированные объекты.
• Получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

• Когда планируется застройка территории.
• Перед покупкой земельного участка: проверка юридической чистоты, анализ рисков, связанных с предыдущими сделками.
• При вопросах по текущему применению участка: можно ли снизить кадастровую стоимость, соответствует ли фактическое использование разрешенному, нет ли нарушений.
• При оформлении прав на государственную или муниципальную землю: вопросы аренды, снижения арендной платы, возможности выкупа.
• При вопросах, связанных с самовольным строительством: насколько законны постройки на участке, как легализовать самострой, можно ли сохранить здания в первоначальном виде.

В ходе аудита анализируется большой объем данных для составления максимально полной картины о перспективах использования территории.

Помимо изучения градостроительной документации, аудиту подлежат следующие данные и проводятся следующие мероприятия:

• Изучение правоустанавливающих документов и истории их возникновения. Изучается наличие и содержание прав на участок, риски признания сделок недействительными. Юрист всегда смотрит на основания и количество перехода прав на участок. Большое количество сделок может указывать на применение схем, чтобы скрыть недобросовестное приобретение или самозахват.
• Анализ разрешительной документации на предмет правомерности изменения правил использования. Смена целевого назначения — довольно сложная процедура, в ряде случаев ее проведение невозможно. Покупка земли с целью «подогнать под проект» — это всегда большой риск, и лучше до покупки узнать, каковы возможности изменения разрешенного вида использования.
• Выявление наличия или отсутствия обременений. К обременениям относятся обстоятельства, которые отягчают условия владения или использования участка в пользу третьих лиц. Это могут быть аренда, ипотека, залог, сервитут, задолженности по налогам, долги управляющим компаниям. Вовремя выявленные обременения позволяют оценить перспективы применения участка, степень влияния этих обременений, определить альтернативы использования территории.
• Выявление наличия или отсутствия ограничений. Ограничения накладываются, чтобы защитить сам участок или прилегающие территории от неблагоприятного влияния. В таких зонах можно вести деятельность с ограничениями либо вовсе запрещено вести хозяйственную деятельность. Наличие ограничений подразумевает расположение участка или его части в санитарных, природоохранных, историко-культурных, градостроительных зонах, а также в зонах инженерных сетевых коммуникаций. Анализ проводится для того, чтобы при планировании строительства и расположения объектов учитывать расположение особых зон.

Итогом проведенного аудита становится отчет с текстовыми сведениями, таблицами и графическими изображениями. Рассмотрим подробнее разделы, из которых состоит документ.

• Исходные данные. Указывается номер участка, адрес, кадастровая стоимость, сведения из ЕГРН.
• Предмет исследования: непосредственно сам участок, в отношении которого проводится аудит.
• Цель исследования: определяется, исходя из того, что собирается делать с участком заказчик.
• Обоснование: исследование градостроительного регламента, анализ положений о виде разрешенного использования, анализ ограничений, расположение участка в определенных зонах, в том числе в зонах с особыми условиями использования, анализ текущего вида разрешенного использования, освоение участка, перспективы, условия застройки или иной деятельности.
• Анализ возможности внесения изменений в ПЗЗ. Варианты и условия внесения изменений.
• Исследование вопросов кадастровой стоимости.
• Выводы. В качестве выводов приводятся допустимые виды разрешенного использования, технико-экономические параметры, ограничения, определяется кадастровая стоимость или арендная плата, необходимость преобразования участка, необходимость снятия запрета на строительство, риски, связанные с действиями или бездействиями правообладателя и другая важная информация.

В данном документе прописываются варианты использования участка с учетом результатов анализа. Дорожная карта позволяет оценить инвестиционную привлекательность запланированного строительства или же пересмотреть первоначальную стратегию использования участка.

Например, участок в новой Москве 2 га с видом разрешенного использования «для сельхозпроизводства» находится в зоне с индексом «Ф», и строить там нельзя.

В данной ситуации дорожная карта может предполагать две стратегии:

1. Разработка концепции развития территории.
2. Изменение Правил землепользования и застройки для установления, например, вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и установления соответствующей плотности и высотности застройки.

Юристы нашей компании проведут правовой анализ территории перед покупкой участка в Москве, перед началом строительства и для других целей. По итогам анализа составляется развернутый отчет.

Как мы работаем?

• Уточняем ваши интересы: с какой целью необходима проверка, с какими неочевидными вещами можно столкнуться.
• Собираем сведения для анализа: градостроительная документация, сведения ЕГРН, размеры участка, фактическое использование участка, наличие подземных сооружений и инженерных коммуникаций, примерная кадастровая стоимость, стоимость аренды и другие данные.
• Отправляем запросы в уполномоченные органы, получаем консультации по интересующим вопросам.
• Оцениваем возможности и перспективы территории в зависимости от вашего запроса. Это могут быть допустимые объемы строительства, варианты оптимизации платежей, возможности изменения видов разрешенного использования.
• Выявим риски и возможные проблемы, например, наличие самовольных построек.
• Оценим перспективы внесения изменений в ПЗЗ, обоснуем изменения и направим предложение в комиссию.
• Составим дорожную карту с вариантами использования территории и мероприятиями по устранению рисков.

Чтобы проконсультироваться по вопросам правового анализа территории, оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нами по телефону.