Как узаконить многоквартирный дом, таунхаус

1. Нормативно-правовая база объектов блокированной жилой застройки
   
2. Риски неузаконенной недвижимости и чем это грозит
   
3. Как узаконить таунхаус (многоквартирный дом, объект блокированной застройки) в Москве
   

Блокированная жилая застройка (таунхаусы), согласно разъяснениям Министерства экономического развития и Росреестра, признается цельным строением с отдельными выходами для всех блоков, что помимо всего прочего не позволяет отнести такие дома к многоквартирным. Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но определить долю в составе общедомовой собственности в соответствии со ст. 37 ЖК РФ невозможно. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

Нормативно-правовая база объектов блокированной жилой застройки.

На земельных участках, предназначенных под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, для ведения садоводства и огородничества запрещено строительство объектов недвижимости, которые в дальнейшем будут разделены на самостоятельные объекты, будь то квартиры или блок-секции.

Так, согласно положениям Градостроительного Кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящее из нескольких блоков однотипных зданий, имеющих общую стену. Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. То есть, жилой дом блокированной застройки -  это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта. Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности. Также, согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Такие нормы обуславливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку. Если объект располагается на земле, предназначенной для индивидуального строительства, то должны быть соблюдены требования к площади участка под отдельным блоком - не менее предельно допустимого размера, установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования для земельного участка индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. При проведении кадастровых работ по определению границ таких земельных участков признается одна из общих стен блоков, при этом раздел общего участка осуществляется по линии стены.

Для узаконения объекта блокированной застройки (таунхауса) потребуется получение разрешительной документации (разрешения на строительство и разрешения на ввод), упрощенный уведомительный порядок (как для объектов индивидуального жилищного строительства) для таунхаусов отсутствует.

Риски неузаконенной недвижимости и чем это грозит

В соответствии с частью 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию. Но часто бывают случаи, когда и вовсе блокированный жилой дом или же дом, имеющий признаки многоквартирного, построен на участках ИЖС или для садоводства.

Таких случаев очень много в том числе на территориях Новой Москвы, в связи с чем Правительство Москвы часто устраивает проверки и «рейды» в ТиНАО для выявления нецелевого использования собственниками своих земельных участков. Поэтому Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН) может проводить как плановые, так и внеплановые проверки по подобным объектам с целью их дальнейшего приведения в соответствие.

В ходе контрольных мероприятий ГИНом могут выявляться случаи самостроя:

1. Если здание было возведено на участке, не оформленном в собственность или аренду.
2. Если строительство или реконструкция осуществлялись без разработки проекта, его согласования в уполномоченных службах.
3. Если при обследовании самостроя выявлены нарушения норм, влекущие угрозу безопасности зданию и людям.
4. Если работы нарушают положения документации по планировке территории города Москвы.

Если в ходе проверки выявлены претензии и замечания, ГИН издает предписание. Это не обязательно означает, что самовольная или незаконная постройка будет снесена. У владельца объекта есть возможность снять претензии Госкомиссии, устранить нарушения и привести документы и состояние здания в соответствие со строительными и техническими нормами.

Если застройщик оформил подобный таунхаус в собственность (на землях ИЖС и соответственно как индивидуальный жилой дом) и продает квартиры, проблемы возникнут уже у владельцев:

• в доме продаются не квартиры, а доли (так как раздел такого дома невозможен, начиная с 2016 года);
• коммуникационные системы не соответствуют требованиям многоквартирного дома, а проведены исходя из требований к объекту ИЖС (возникнут проблемы с обслуживанием);
• Земельный участок, на котором расположен дом также делится на доли, которые впоследствии можно выделить в натуру (в отличии от выдела доли земельного участка под многоквартирным домом).               

Как узаконить таунхаус (многоквартирный дом, объект блокированной застройки) в Москве.

Помимо буклета АГР, в ГИН также необходимо предоставить заключение о том, что по построенному объекту отсутствует угроза безопасности для жизни и здоровья людей.

Одним из вспомогательных документов, необходимых для Госинспекции, является заключение кадастрового инженера, где фиксируется факт наличия самовольной постройки, а также возможные пути решения по её узаконению.

Компания «Бизнес-Кадастр» поможет оформить все необходимые документы узаконения подобных объектов.